금리 인상기 내 집 마련에 고민하고 있는 나서경 씨. 미국의 중앙은행 격인 연방준비제도(Fed·연준)의 자이언트스텝(기준금리를 한 번에 0.75%포인트 인상)에 이어 한국은행의 빅스텝(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상) 가능성까지 나와 혼란스럽다. 주택담보대출 금리가 연 7%대라는데 정말 이렇게 높은지 알 길이 없어 답답하다.
A.주택담보대출 금리는 금융기관별로 기본적인 금리 수준에 개인의 신용도 등을 감안해 하단과 상단 금리로 발표된다. 그렇지만 일반적으로 주택담보대출을 이용하는 사람들은 가장 낮은 대출 금리를 이용하기 위해 다수의 금융기관을 방문하기 때문에 실제 주택담보대출을 받은 사람들의 평균적인 금리가 어느정도 되는지를 확인하는 것이 중요하다.
한국은행은 매월 취급된 주택담보대출의 평균 금리를 가중평균한 통계자료를 발표한다. 이 자료에 따르면 4월 주택담보대출 평균 금리는 3월에 비해 0.06%포인트 상승한 3.90%로 상단 금리로 발표되는 금리 수준과 차이를 보이는 것을 확인할 수 있다. 물론 개인이 주택담보대출 실행하는 시기와 통계자료 발표 시기까지는 약 1~2개월의 시차는 존재하지만, 내가 산정받은 금리가 어느정도 수준인지를 판단하는 기준이 필요한 만큼 대출 예정자라면 반드시 확인할 필요가 있다.
A.대출 규제는 크게 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)로 이뤄진다. 이 중에서 DSR은 대출자가 갖고 있는 모든 대출과 연소득을 감안해 상환능력을 종합적으로 판단하는 지표로 실제 대출 가능 금액은 LTV보다 DSR에 따라 결정되는 경우가 많다.
따라서 내 집 마련이 가장 우선이라면 DSR을 감안해 의사결정을 내릴 것을 권한다. 향후 금리 인상에 따른 원리금 상환이 부담스럽다면 현재 대출 금리에 인상 예상분까지 추가로 감안한 ‘스트레스 테스트’를 실시하는 것을 추천한다. 예를 들어 현재 대출 금리가 4%인 경우 여기에 총 네 번의 금리 인상을 감안해 대출 금리가 5%인 상황을 가정하는 방식이다.
A.오피스텔 구입시 대출이 어려운 것은 개인이 오피스텔을 구입하는 경우에 해당한다. 과거에는 오피스텔에 대한 대출 규제가 까다롭지 않아 분양가격의 7~80%까지도 대출이 가능했는데, 올해 이후 입주자모집공고를 한 오피스텔에 대해서는 DSR 규제가 적용된다. 일반적으로 실거주를 목적으로 개인이 오피스텔을 구입하는 경우 강화된 DSR 규제에 가장 큰 영향을 받는 것으로 볼 수 있다. 반면, 임대 목적으로 오피스텔을 구입하는 경우 임대사업자을 통해 DSR규제를 피할 수 있다. 다만 임대사업자를 등록에 다른 사업자로서의 의무 사항이 생기는 만큼, 사업자 등록에 따른 실익을 따져보는 것이 중요하다.
A.꼬마빌딩, 상가, 지식산업센터 등으로 대표되는 상업용 부동산 투자는 내 집 마련과 다소 다른 접근이 필요하다. 상업용 부동산 투자는 내 집 마련과 달리 투자 수익률이 중요한 요인으로 작용하는데, 아무래도 금리 인상기에 대출을 많이 활용해 투자를 한 경우, 금리 상승은 투자수익률을 낮추는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어, 오피스텔 임대를 통해 투자금 대비 월 5% 수준의 임대수익률이 발생하는 경우를 가정해보자. 오피스텔 구입 당시 3.5%의 금리로 분양가의 70%를 대출로 충당한 경우 대출 금리가 5%를 넘으면 운영할 때마다 손실이 발생하게 된다. 이렇게 금리 상승하는 시기에 수익형 부동산에 투자하는 경우, 자기자본의 비중을 최대한 높이는 방식으로 이루어지는 것이 중요하다.
/윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원
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