은퇴를 앞둔 김세운(가명)씨는 현재 거주 중인 아파트 1채를 무주택자인 성인 자녀에게 넘기고 귀촌하기로 결심했다. 하지만 주변 얘기를 들어보니 단순히 명의 이전만 한다고 끝나는 게 아니고, 어떻게 이전하는 지에 따라 세금이 천차만별 달라진다고 한다. 자칫 예상하지 못한 세금을 낼 수 있고, 무신고나 과소신고에 따른 가산세도 발생할 수 있다고 하니 고민은 더욱 깊어졌다. 증여세와 양도소득세를 최대한 줄일 수 있는 비법이 있을까. 김씨는 NH투자증권 Tax센터를 찾아 꼼꼼한 절세 전략 컨설팅을 받아보기로 했다.
Q) 자녀 명의로 소유권 이전하려고 합니다. 1세대 1주택자는 12억원 이하 분에 대해서 양도소득세 비과세라고 알고 있습니다. 현재 아파트 시세가 15억 원 정도인데, 자녀와 매매계약을 맺은 후 양도하게 되면 예상되는 세금은 어느 정도 인가요.
A) 세법 상 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 당시의 재산 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세합니다 .
따라서 해당 1주택을 자녀에게 양도하더라도 양도소득세가 아닌 15억 원을 증여재산가액으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다. 증여일 이전 10년 이내에 기증여 없이 자녀가 처음 증여받는 것이라고 했을 때, 증여세 예상세액은 아래 표와 같이 약 4억 700만 원이 됩니다. 수증자인 자녀 분이 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고·납부하여야 하며, 납부세액이 2000만 원을 초과하는 경우에는 연부연납도 가능합니다.
Q) 증여가 아니라 매매라는 사실을 입증하게 되면 어떨까요. 또 그렇다면 15억 원 전액을 입증해야 하는 걸까요.
A) 취득 대금을 지급한 사실이 명백하게 입증이 되는 경우, 즉 일정한 직업이나 소득이 있다는 사실 등 자금출처 사실을 밝힐 수 있다면 증여로 보지 않습니다. 하지만 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득·하였다고 인정하기 어려운 경우 해당 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정합니다.
또 출처가 입증된 금액이 취득가액에 미달하는 경우를 살펴보겠습니다. 입증되지 않은 금액이 취득재산 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우는 증여받은 것으로 추정하지 않습니다. 따라서 15억 원의 20%와 2억 원 중 적은 금액인 2억 원이 부족한 경우는 증여로 추정되지 않는다는 말입니다.
Q) 2억 원까지는 미입증해도 된다는 의미인데, 그렇다면 시세가액보다 낮은 가액인 13억 원에 매매계약을 맺고 자녀에게 저가로 양도 시 세부담 또한 줄어든다는 뜻인가요.
A) 세법 상 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 시가의 차액이 법정 기준금액 이상인 경우에는 증여세가 과세됩니다.
여기서 법정 기준금액은 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 말하는데요, 시가 15억 원의 경우 기준금액은 3억 원 ( = Min(15억 원 x 30%, 3억 원))입니다. 따라서, 12억 원 이하로 양도하는 경우에는 증여세로 자녀 분에게 과세됩니다.
주의할 점은 양도소득세 계산 시, 시가보다 낮은 가격으로 거래한 양도가액을 세법 상 전부 인정해 주지 않을 수 있다는 점입니다. 특수관계인 개인 간 부동산 거래인 경우, 시가와 거래가액의 차액이 법정 기준금액 이상인 경우 세부담을 부당하게 감소한 것으로 보아 양도가액을 시가로 양도소득세를 과세합니다. 여기서 법정 기준금액이란 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액을 말합니다 .
시가 15억 원의 경우 기준금액은 7500만 원이고 14억 2500만 원 이하의 가격으로 양도할 때에는 시가인 15억 원으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한다는 의미입니다. 따라서 양도가액을 13억 원으로 하여 양도소득세를 신고하게 되면 과소신고에 따른 가산세 및 납부지연 가산세가 발생할 수 있습니다. 상황을 정리한 표는 아래와 같습니다.
Tax센터에서 상담을 마친 김세운씨는 양도소득세를 과소신고하거나 증여세를 무신고하여 가산세까지 부담해야 하는 상황을 피할 수 있어 다행이라며 가슴을 쓸어내렸다. 자녀에게 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도할 때는 거래가액을 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 의사결정 전 세무사와의 상담을 꼭 해야 하는 이유도 알게 됐다.
특수관계인 개인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도할 때에는 증여세와 양도소득세 모두 고려하여 가액을 결정해야 한다. 뿐만 아니라 거래 당사자의 유형, 관계 또는 거래의 유형에 따라 상속세 및 증여세법, 법인세법, 소득세법이 각각 다르게 적용되고 있고, 증여 또는 양도재산의 물건에 따라 가액 판단이 달라지는 등 상황에 따른 세부담 유불리를 잘 따져서 의사결정을 해야 할 것이다. /NH투자증권 Tax센터 조혜수 연구원
■NH투자증권 TAX센터는 전 고객층을 대상으로 맞춤형 절세 서비스를 지원한다. 고액 자산가들에게는 대형 법무·회계법인과 손잡고 해외자산, 승계, 증여를 비롯해 외환 자문 등 초개인화된 대면 솔루션을 제공하며, 일반 고객들에게는 MTS(모바일트레이딩시스템) 플랫폼 기반 서비스 및 실시간 유선상담 등의 프리미엄 서비스를 제공할 예정이다. 세무 상담은 NH투자증권 영업점을 통하여 신청 가능하다.
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