금리가 급격하게 올라 대출 이자 부담이 커질 것으로 우려돼 주가가 떨어진 부동산투자회사(REITs·리츠)들이 자산 매각과 개발, 재임대 등으로 리빌딩에 적극 나서고 있다. 가격이 오른 빌딩 등 보유 자산을 매각해 차익을 실현하는 한편 부가가치가 높은 개발 사업이나 다른 부동산 등에 재투자하는 방식이다.
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한알파리츠는 용산 더프라임타워 매각을 앞두고 지난달 25일 매수 희망자들을 대상으로 경쟁 입찰을 실시했다. 회사 측은 이번 주 인수 후보 기관들에 대한 인터뷰를 거쳐 다음 주께 인수 우선협상 대상자를 선정할 계획이다.
매각 후 시세 차익은 1000억 원을 훌쩍 넘어설 것으로 기대된다. 용산 더프라임타워는 신한알파리츠가 자리츠인 신한알파용산리츠를 통해 2018년 10월 매입했다. 당시 인수가는 1780억 원 수준이었지만 4년가량이 흐른 지금 더프라임타워는 3.3㎡당 2400만~2800만 원의 시세를 형성하며 3000억 원대로 몸값이 급등했다. 2020년 6월 실시한 감정평가에서도 2288억 원이 매겨졌다. 신한리츠운용의 한 관계자는 “신한알파리츠가 운용 4년 차를 앞두고 있어 과거 매입한 자산들의 가치가 많이 올랐다”면서 “올해 리츠들의 주가가 많이 떨어진 만큼 차익을 실현해 운용 능력을 증명하겠다”고 말했다. 더프라임타워 매각을 통해 유입되는 현금 일부는 차입금 상환에 쓰고 일부는 재투자할 계획이다.
NH프라임리츠도 자리츠를 통해 약 17%의 지분을 보유 중인 삼성SDS 잠실 사옥 매각을 앞두고 있다. 운용사인 유경PSG자산운용은 이달 중순까지 매각 주관사를 선정하고 본격적인 매각 절차를 진행할 계획이다. 유경PSG자산운용은 NH투자증권과 컨소시엄을 맺고 2019년 삼성SDS 사옥을 평당 2000만 원 수준인 6280억 원에 매입했다. 올해 삼성 멀티캠퍼스 빌딩 등 강남권역(GBD)의 대형 오피스 빌딩의 몸값이 3.3㎡당 4000만 원 선까지 오른 것을 감안하면 상당한 매각 차익을 낼 것으로 NH프라임리츠는 예상하고 있다.
앞서 코람코에너지리츠는 지난해 17개 주유소 자산을 매각해 발생한 180억 원을 11월에 특별배당한 바 있어 신한알파리츠와 NH프라임리츠도 자산 매각 수익을 적잖이 주주들에게 돌려줄 것으로 보인다. 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 재투자하거나 배당해야 한다.
코람코에너지리츠는 지난달 말에도 지방 주유소 12곳을 매각하고 매각 대금을 수도권 주유소의 용도 전환과 주요 자산 복합 개발 등에 활용한다고 밝혔다. 윤장호 코람코자산신탁 본부장은 “최근 상장 리츠 시장이 약세를 보이지만 ‘토지 플랫폼’으로서 정체성을 강화해 새로운 상승 모멘텀을 만들어 낼 것”이라고 말했다.
부동산 시장 침체에도 서울 주요 입지의 오피스 공실률이 최저치를 보이며 물가 상승에 따라 임대료가 계속 치솟는 것을 활용하려는 움직임도 있다. 디앤디플랫폼리츠는 오피스 건물인 세미콜론문래(영시티)를 약 27% 임차 중인 한국씨티은행이 철수를 검토하자 새 임차인을 맞을 준비가 한창이다. IB 업계의 한 관계자는 “씨티은행이 임차할 당시에는 공실도 많았고 임대료가 낮았다”면서 “올해 임대료 시세도 오른 만큼 새 임차인이 들어오면 수익성이 약 30% 개선될 것”이라고 내다봤다.
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