정부가 다주택자에 대한 각종 세제 및 대출 규제를 대거 완화한 것은 징벌에 가까웠던 기존 규제를 정상화하는 동시에 차갑게 얼어붙은 부동산 시장의 연착륙을 유도하기 위해서다.
특히 부동산 시장 정상화에 방점이 찍혔다. 부동산 시장 경착륙을 이대로 방치할 경우 ‘소비심리 위축→기업 매출 감소→투자 및 고용 축소→경기 부진’의 악순환이 연쇄적으로 벌어질 수 있다는 것이 정부의 판단이다.
정부는 우선 내년 5월 9일로 예정돼 있던 다주택자 양도세 중과 배제 혜택 기간을 2024년 5월까지 1년 더 연장하기로 했다. 다주택자 입장에서는 기본세율로 집을 팔 수 있는 여유 기간이 1년 더 생긴 셈이다.
현재 양도소득세는 과세표준에 따라 6~45%의 세율이 적용되는데 서울과 과천·성남·하남·광명 등 조정대상지역에서는 이 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트의 세율을 각각 더 얹어 부담하게 된다. 가령 3주택을 보유한 사람이 10억 원 이상의 차익을 내고(과세표준 10억 원 초과) 서울 아파트를 팔았다고 가정할 경우 이 사람은 82.5%(기본 최고세율 45%+중과 30%+지방세 7.5%)의 세금을 물어야 한다. 하지만 양도세 중과 배제 혜택 기간에는 부과 세율이 49.5%로 낮아진다.
주택을 매입한 뒤 2년 이상 보유하지 않으면 양도세를 무겁게 물리던 중과 제도도 완화된다. 이에 따라 앞으로는 주택을 1년만 보유하더라도 6~45%의 기본세율만 부담하면 되고 주택을 1년 미만 보유한 뒤 팔 때 적용되는 세율도 현재 70%에서 45%로 내려간다. 분양권 역시 1년 이상 보유한 경우에는 중과 대상에서 제외되며 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 세금을 매긴다. 다만 이 같은 양도세율 인하는 모두 국회의 동의를 거쳐 법을 개정해야 하기 때문에 야당인 더불어민주당의 협조가 필수적이다.
서울 등에 적용 중인 규제지역(투기지역·조정대상지역)과 관련해서도 연초 추가 규제 해제 방안을 내놓기로 했다. 조정대상지역에서 풀리면 주택담보인정비율(LTV)이 상향되고 요건에 따라 양도세·종합부동산세·취득세 중과 부담에서도 벗어날 수 있기 때문에 상당한 파급력이 예상된다. 시장에서는 우선 서울 외 과천·성남·광명·하남을 해제하고 이후 시장 상황을 지켜보면서 서울 비강남권, 이후 강남권의 순서로 규제 사슬을 풀어낼 것이라는 전망이 우세하다.
현재 8·12%에 이르는 다주택자 취득세 중과 제도도 완화된다. 2주택자까지는 1주택자와 마찬가지로 취득가액에 따라 1~3%의 기본세율을 적용해주되 3주택자는 4%(비조정대상지역 기준, 조정지역은 6%), 4주택 이상 보유자 및 법인에 대해서는 6%의 세율을 적용하기로 했다.
이 중 대출 규제는 별도의 법 개정 없이 적용이 가능하지만 취득세 완화는 지방세법 개정 사항이어서 야당의 협조를 얻어야 한다. 민주당은 “다주택자 취득세 제도에 반대한다”는 입장을 이미 밝힌 상태다. 단 취득세 중과 문제는 조정지역을 해제하면 법 개정 없이도 완화 효과를 낼 수 있어 정부로서도 우회적으로 해결할 수 있는 통로는 열려 있다고 볼 수 있다.
정부는 또 재산세를 산출할 때 사용되는 공정시장가액비율을 올해 45%보다 더 낮은 수준으로 인하해 내년 재산세 부담을 최대한 덜어줄 방침이다. 매년 논란이 됐던 공시가격과 관련해서는 산출 과정을 투명하게 하고 외부 검증을 강화하는 등의 종합 대책을 마련하기로 했다.
최근 부동산 경기를 감안해 주택 공급 속도는 다소 조절하는 방안이 추진된다. 남양주 왕숙 등 5곳의 3기 신도시에 대해 내년 상반기 중 토지 보상을 완료해 정상적으로 사업을 추진하되 사전청약 의무는 완화하는 방식으로 공급 물량이 한꺼번에 쏟아지지 않도록 조절할 계획이다.
다만 정부의 이 같은 규제 완화 드라이브에도 불구하고 시장 일각에서는 효과를 체감하기까지 상당한 시일이 걸릴 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 다주택자에 대한 취득세 및 단기 보유 주택 양도세 등 핵심 대책이 모두 법 개정 사안이어서 법인세율 인하처럼 야당이 반대 입장을 강하게 나타낼 경우 시행이 하염없이 지연돼 오히려 시장의 불확실성만 키울 수 있기 때문이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “정부가 국민의 공감대를 바탕으로 국회와 야당에 끊임없이 이해를 구하고 설득하면 일정 부분 실현할 수 있다고 본다”며 “대한민국 국회가 극단적으로 갈라져 진영 논리에만 매몰돼 있다고 생각하지는 않는다”고 말했다.
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