누군가 ‘부동산에서 가장 중요한 것은 무엇인가요?’라고 질문한다면 정답은 무엇일까? 영국의 부동산 재벌 해럴드 사무엘은 “첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”라고 말했지만, 본질적인 면에서 가장 중요한 건 ‘토지’다. 민법에서 부동산을 ‘토지와 그 정착물’로 정의하고 있는 만큼 토지를 빼고 부동산을 이야기할 수는 없다.
그런데 부동산 투자자들에게 ‘토지’는 다른 부동산에 비해 가까이 하기에 너무 어렵고 조심스럽다. ‘토지 투자’라는 말에는 투기, 기획부동산처럼 부정적인 단어들이 함께 연상되기 때문이다. 주택과 달리 토지는 투자 정보를 획득하기 어렵다는 것도 토지 접근을 어렵게 하는 요인이다.
Q. 부동산 시장을 이해하는데 토지가 중요한 이유가 무엇일까?
일반인에게 친숙한 재건축 아파트를 예로 들어보자. 재건축 아파트 투자의 핵심은 사업 수익성을 결정짓는 ‘용적률’이다. 용적률을 결정짓는 건 결국 해당 토지의 특성이다. 용적률 300%가 가능한 땅인지, 400~500%가 가능한 토지인지에 따라 재건축 사업의 수익성이 달라지기 때문이다.
꼬마빌딩도 건물 자체의 특성보다는 해당 토지의 지목과 용도가 앞으로 얼마나 가치가 오를 수 있을지를 결정한다. 그만큼 토지의 특성을 잘 이해해야만 전반적인 부동산 투자에 대한 이해도가 높아진다.
Q. 토지 투자를 고려할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은 무엇일까?
토지 투자에서 가장 중요한 요인은 ‘도로’다. 도로에 접하지 않은 맹지는 개발이 불가능하다는 말은 이제 누구나 다 알고 있는 이야기다.
토지에서 도로가 중요한 또 다른 이유는 접하고 있는 도로의 폭이 내 토지의 건축 가능 면적을 결정짓기 때문이다. 서울 강남의 테헤란로를 생각해보면 도로에 맞닿은 건물은 고개를 끝까지 들어야 끝을 확인할 수 있는 반면, 테헤란로에서 한 블록 안쪽으로 들어간 건물은 4~5층에 불과하다. 토지가 접한 도로 면적의 차이 때문이다.
이 차이는 눈에 보이는 도로가 아닌 토지이용계획과 같은 공부상 도로라는 점도 반드시 기억해야 한다. 개발이 이뤄지지 않은 지역의 토지는 공부상 도로와 실제 이용 중인 도로가 다르다.
Q. 아파트는 실거주·임대가 가능한데 토지는 실제 사용이 어렵다. 단점은 어떻게 보완할 수 있을까?
토지 투자의 가장 어려운 점은 투자 자금이 묶여 보유 기간 중 수익을 발생시키기 어렵다는 점이다. 이 까닭에 토지 투자를 재건축·재개발 투자에 비교하는 사람도 많다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 토지 투자에 관심을 갖는 이유는 자본차익 발생 시 수익률이 아주 높기 때문이다.
하지만 과거에 비해 정보 획득이 편해지면서 토지 투자를 ‘운’에만 맡기고 투자 대박을 얻을 수 있는 가능성은 점점 더 줄어들고 있다. 이런 측면에서 토지 투자도 목적을 갖고 이 목적에 따라 다양하게 활용할 수 있는 방향을 고민해야 한다. 비사업용 토지를 사업용 토지로 만들 수 있는 유인이 있을 때 진정한 토지 투자의 효과가 발생할 수 있다.
Q. 싸지만 활용도 낮은 토지 Vs. 비싸도 다양한 활용이 가능한 토지, 당신의 선택은?
토지 투자의 장점 중 하나는 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 점이다. 실제로 부동산 토지 매물을 확인하면 농지나 임야는 2000~3000만 원으로도 구입 가능한 경우가 많다. 수도권에 위치한 토지도 개발제한구역에 묶인 경우엔 상당히 저렴하다.
그러나 무작정 싸다는 이유로 각종 규제가 포함된, 활용도 낮은 토지를 구매하는 것은 적절한 투자의 방향이 아니다. 투자 자금의 회수는 자산의 매각을 통해서 이루어지는데, 활용도가 낮은 토지일수록 매각이 힘들다는 문제가 있어서다. 따라서 가격이 조금 더 비싸더라도 현재 사용 상태가 확실하거나 다양한 활용이 가능한 토지를 구입하는 것이 장기적인 투자 방향 측면에서 더 적합하다고 볼 수 있다.
Q. 좋은 땅의 판단 기준은 무엇이고 좋은 땅은 어떻게 판단할 수 있을까?
좋은 땅의 판단 기준은 여러 가지가 있을 수 있지만 결과적으로는 개발이 가능하거나 앞으로 개발 가능성이 높은 땅일수록 좋은 땅이다. 지역 별로 장기적인 개발 행정계획을 투자의 지침서로 활용하는 것이 중요하다.
예를 들어 지자체별 2030도시기본계획은 도시의 개발 방향성을 제시하는 중요한 자료이다. 다시 말해 어느 지역이 장기적으로 개발될 가능성이 높은지를 확인할 수 있는 자료이다. 개별 토지별 토지이용계획도 중요하지만 이 토지의 미래 모습은 행정계획을 통해 그려볼 수 있다는 점을 꼭 기억해야 한다.
/NH농협은행 All100자문센터 윤수민 부동산전문위원
※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.
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