KB스타리츠(432320)가 'A-'(안정적) 신용등급을 획득했다. 국가신용등급 'AA-'인 벨기에 정부와 삼성전자 유럽 본사를 주요 임차인으로 두고 있지만 해외 자산에 대한 디스카운트가 심화된 영향이 컸다.
3일 리츠정보시스템에 따르면 KB스타리츠는 한국신용평가로부터 'A-'(안정적)의 신용등급을 받았다. 같은 벨기에 정부를 임차인으로 두고 있는 JR리츠와 같은 수준이다. 코람코에너지플러스, ESR켄달스퀘어, 이지스레지던스 리츠 등도 'A-' 신용도를 보유하고 있다. KB스타리츠의 스폰서로 참여하고 있는 KB금융지주의 신용도는 이번 평가 때 반영되지 않았다.
KB스타리츠는 벨기에 브뤼셀 및 영국 런던 소재 오피스를 기초자산으로 담고 있는 공모리츠로 2022년 10월 한국거래소 유가증권 시장에 상장했다. KB금융그룹이 지분 54%를 직·간접적으로 보유하고 있으며 KB금융지주의 100% 자회사인 KB자산운용이 위탁관리를 맡고 있다.
기초자산인 벨기에 오피스는 벨기에 정부(건물관리청)이 99.7% 임대 중이다. 1971년 제정된 건물관리청 신설법에 의거해 설립된 정부기관으로 벨기에 정부의 예산으로 운영된다는 점을 감안할 때 벨기에 정부 수준(AA-)의 신용도가 인정된다는 평가다. 임의적인 중도해지가 불가능한 임차 계약이 2031년까지고, 대출구조상 이자비용의 변동성이 낮다는 점을 감안하면 안정적인 현금흐름이 예상된다. 영국 오피스는 삼성전자 유럽 본사가 100% 임대하고 있다. 2039년까지 장기 계약이 되어 있으며 물가지수에 따라 임대료가 조정되고 FRI(Full Repairing and Insuring Lease·부동산의 수리 및 보험에 대한 모든 비용을 임차인이 부담) 계약으로 운영비용이 낮다. 영국 오피스의 경우 최근 감정평가액이 줄어들면서 현금유보 이벤트가 발생해 배당이 일시 중단되긴 했지만 5월부터 정상적으로 수취하고 있는 상태다.
한신평은 KB스타리츠가 보유한 자산의 질이 매우 우수하지만 글로벌 상업용 부동산 위험에 노출돼 있다고 평가했다. 한신평은 "주요 자산인 벨기에 오피스의 입지와 규모, 개보수 시기 등을 고려하면 보유 자산의 질은 매우 우수하다"면서도 "다만 전세계적으로 부동산 경기가 저하되면서 부동산 가치 하락 압력이 높아진 점은 부담"이라고 덧붙였다.
KB리츠는 이번 신용등급 획득을 계기로 회사채 발행 등 자금조달 통로를 다변화할 계획이다. 최근 회사채 시장에서는 KB리츠와 신용도가 동일한 이지스레지던스가 상장리츠 최초로 사회적채권(ESG채권)을 발행해 연 6.3%에 자금을 조달하는 등 리츠들의 적극적인 현금 확보가 이뤄지고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "우량한 기초자산을 담고 있음에도 상장리츠의 회사채는 역사가 짧아 유통량이 적어 같은 신용도의 회사채 대비 저평가돼 있다"며 "최근 금리가 정점이라는 인식이 높아지면서 금리가 높은 상장리츠 회사채 수요가 늘어나는 추세"라고 분석했다.
이달부터 부활되는 하이일드 펀드의 분리과세 혜택도 리츠들의 자금 조달에 청신호가 될 것으로 전망된다. 하이일드 펀드는 BBB+등급 이하 채권에 의무적으로 45%를 투자하는 펀드로 높은 금리의 회사채를 집중 매수해 수익을 내는 상품이다. 이경자 연구원은 "하이일드 펀드 설정이 늘어나면 BBB+~AA-등급에 주로 분포한 상장리츠의 회사채 수요가 늘어나 자금 조달에 긍정적"이라고 설명했다.
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