KDI "3%대 부동산PF 자기자본, 30~40%까지 높여야"

KDI, PF사업장 300곳 분석

건설사 등 3자 보증 제도 폐지

리츠 시행주체로 육성 등 제언

황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원이 20일 정부세종청사에서 ‘갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조 개선 필요’ 보고서를 발표한 뒤 기자들의 질문에 답하고 있다. 사진 제공=KDI

현재 3% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 30∼40%로 높여야 한다는 국책연구원의 제언이 나왔다. 이를 위해서는 간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 활용해야 한다는 주장도 제기됐다. ★본지 1월 24일자 1·3면 참조

황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 20일 이 같은 내용의 이슈 분석 자료를 발간했다.

황 연구위원이 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 PF 사업장 300여 개를 분석한 결과 시행사가 총사업비의 약 3.15%만 부담하는 것으로 나타났다. 반면 미국은 자기자본비율이 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들도 대부분 30∼40% 수준이었다. 황 연구위원은 “공동주택을 분양할 때 수분양자가 납입한 계약금을 공사비로 쓸 수 있는 것은 한국이 유일하다”고 지적했다.

KDI는 한국의 경우 부채비율이 높고 건설사가 지급보증을 서고 있어 PF 부실이 전이될 수 있는 만큼 다른 나라처럼 자기자본비율을 높이고 제3자 보증을 폐지해야 한다고 강조했다. 황 연구위원은 “부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없다”며 “보증을 제공한 건설사가 대출을 갚아야 하는데 일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영건설처럼 무너지고 만다”고 말했다. KDI는 리츠를 활용하자는 제언도 했다. 이미 자기자본비율 규제를 받고 있는 리츠는 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 의무가 있어 개발이익을 국민이 나눠 가진다는 이점이 있다. 미국은 토지를 리츠에 현물 출자하면 토지에 대한 양도소득세의 과세를 이연해주는 ‘업리츠(UpReits)’ 제도를 운영하고 있다.

황 연구위원은 “리츠는 개발이익을 사회화하고 이미 자기자본비율 규제를 받고 있으므로 리츠의 지분투자를 활성화하거나 리츠를 직접적 시행 주체로 육성하는 것이 바람직하다”고 주장했다.