대출금리가 0.25%포인트 하락하면 1년 뒤 서울의 집값 상승률은 전국의 두 배가량 커지는 것으로 조사됐다. 미국의 피벗으로 시장금리에 이어 대출금리까지 추가 하락할 경우 집값과 가계대출 잡기가 갈수록 어려워질 것이라는 우려가 커진다.
한국은행은 26일 금융통화위원회 정기회의에서 최근 금융상황안정 평가를 통해 충격반응함수를 이용한 주택가격지수 추정 결과를 발표했다. 2001년 1분기에서 2023년 4분기 사이 대출금리가 0.25%포인트 하락하면 전국 주택가격 상승률은 1년 이후 0.43%포인트 더 오르는 것으로 시산됐다. 특히 서울은 0.83%포인트로 확대되며 전국 평균 상승폭 대비 2배 정도 확대되는 모습이다.
한은은 “주요국 금리인하 결정으로 금융여건 완화 기대가 강화되고 금융 불균형 축적 가능성에 대한 우려가 커질 수 있다”며 “대출금리 하락은 주택구입 부담 경감 및 매수심리 강화 등을 통해 주택가격 상승요인으로 작용하게 된다”고 말했다.
2분기 이후 주택매매 가격은 서울과 수도권을 중심으로 상승세를 지속하고 있다. 국내외 피벗(통화정책 전환) 기대가 시장에 선반영되면서 시중금리를 낮추면서다. 이 기간 주간 아파트 매매가격 상승률이 0.2%가 넘는 서울 자치구가 7~8월 중 15개를 넘어섰다. 현재의 주간 상승세(0.2%)가 누적되면 연 상승률은 10%에 달할 전망이다. 2008년 이후 상승률이 가장 높았던 2018년 10월 서울 아파트 매매가격 상승률(연간 9.5%)을 초과하게 된다는 얘기다. 또 최근 서울에 국한됐던 주택 가격 상승세가 수도권으로 전이되고 있어 부동산 상승세가 전국으로 확산할 우려가 있다.
주택매매 거래가 증가하면서 주택담보대출을 위주로 가계빚도 빠르게 늘고 있다. 과거 한은 조사에 따르면 대출금리 0.25%포인트 하락시 가계대출 증가율을 0.15%포인트 높인다. 주담대는 최근 담보인정비율(LTV) 60% 초과 대출이 빠르게 증가하면서 가계의 채무 부담을 높이고 있다는 분석이다. LTV 60% 초과 주담대는 2024년 6월 말 155조 2000억 원으로 지난해 말 대비 22조 원 가까이 증가했다. 한은은 대출규제 완화, 실수요자 지원정책 강화, 주택매수수요 확대에 따른 영향으로 풀이했다.
LTV 비중이 높을 수록 연체 상승폭도 높게 나타났다. 상호금융의 경우 LTV 40~60% 구간(1.21%)에 비해 60% 초과 구간(2.17%)이 1.8배, 저축은행도 40~60% 구간(2.28%)보다 60% 초과 구간(5.03%)에서 연체율이 2배 이상 높았다.
한은은 “주택가격 상승기대 등으로 대출이 과도하게 늘어날 경우 여건 악화시 원리금 상환부담이 큰 차주를 중심으로 연체율이 상승할 가능성에 유의할 필요가 있다”고 경계했다.
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