부동산 경기 침체가 장기화하면서 책임준공형 사업 관련 부동산신탁사 리스크가 커지자 정부가 제도 정비에 나섰다. 영업순자본비율(NCR) 산정 기준을 시행·시공사와 사업장별로 세분화하고 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입하기로 했다.
20일 금융위원회·금융감독원은 이 같은 내용을 담은 부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위한 ‘금융투자업규정’ 개정안 규정 변경 예고를 실시한다고 밝혔다.
최근 부동산신탁사들이 토지신탁을 적극 수주하면서 규모가 급증한 가운데 책준형 사업장 리스크에 대한 우려가 커지고 있다. 책준형 사업장은 시공사가 일정 기간 안에 건축물을 준공하지 못하면 신탁사가 의무를 대신하는 신탁 사업이다. 토지신탁 사업은 신탁사 자체 자금으로 대여하는 신탁계정대가 투입될 수 있고 책준형 의무가 있으면 사업장 분양·공정률 저하로 신탁사 재무 여건 등도 영향을 받을 수 있다.
시장 환경 변화에 따라 개별 신탁사들은 자체적으로 사업성 평가를 강화하는 가운데 금융 당국도 건전성 제도 개선에 나섰다. 먼저 현행 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 NCR 위험액 산정을 책준 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용하기로 했다. 그동안 NCR 산정에 고정값 등 획일적인 기준만 적용했으나 앞으로는 모범규준 준수 여부, 시행·시공사 및 사업장 실제 위험까지 반영한다.
부동산신탁사의 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액도 자기자본을 넘지 않도록 관리하기로 했다. 증권사는 자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도가 100%로 제한되지만 부동산신탁사는 별도의 한도 규율이 없었다. 이에 신탁사 관리 능력 범위 안에서 토지신탁 사업 수주가 이뤄지고 있는지 사전적으로 점검·예방할 수 있게 됐다. 분양률과 대손충당금이 높을수록 위험액이 차감되는 구조인 만큼 건전하고 내실 있는 토지신탁 사업을 추진할 것을 기대하고 있다.
다만 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 만큼 준비 기간을 부여할 방침이다. 2025년 말 150%에서 2026년 말 120%, 2027년 말 100% 등으로 점진적으로 축소할 계획이다. 금융 당국 관계자는 “이번 토지신탁 내실화 방안을 통해 궁극적으로 수분양자의 이익 보호, 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것”이라며 “취지대로 제도가 운용될 수 있도록 시장 상황을 면밀하게 모니터링하고 업계와도 지속 소통할 계획”이라고 했다.
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