금융 감독 당국이 가계대출 총량제를 적용하면서 대출금리를 내리라는 모순적인 정책을 펼치면서 강남권 집값만 자극할 수 있다는 지적이 나온다. 특히 서울시의 토지거래허가구역 지정해제로 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 아파트 가격이 들썩이고 있어 가뜩이나 불안한 부동산 시장에 정부가 기름을 붓고 있다는 우려가 쏟아진다.
신한·KB 등 당국 압박에 금리 줄인하…"금리 내려가면 고신용자 대출받아 강남 갈 것"
2일 금융계에 따르면 신한은행은 이번 주 가계대출 상품의 가산금리를 낮춘다. 이번 주 초 구체적인 인하폭을 결정하는데 0.2%포인트가량이 될 것으로 보인다. ★서울경제신문 3월 1일자 1·8면 단독 보도 참조 (‘정부 압박에 금리 내리는 은행들…신한銀 주담대 금리 0.2%P↓)
최대 은행인 KB국민은행도 가산금리 인하폭과 시기를 저울질하고 있다. 앞서 우리은행이 주택담보대출 5년 변동(주기형) 상품의 가산금리를 0.25%포인트 내린 데 이어 주요 은행들이 주담대 금리를 속속 내리고 있어 대출 수요는 크게 늘어날 전망이다.
문제는 당국의 대처다. 정치권의 압력에 가산금리를 내리라고 은행을 압박하면서 대출 총량제를 통해 가계대출은 억제하고 있기 때문이다. 김병환 금융위원장은 “금리를 올리는 대신 심사를 강화하라”는 입장인데 이 경우 중저신용자가 은행에서 대출을 못받거나 금액이 줄어들 수밖에 없다. 심사 강화시 상대적으로 고신용자, 고소득자가 금리인하의 혜택을 고스란히 누리게 되는 셈이다. 시중은행의 한 고위관계자는 “정부가 앞뒤가 안 맞는 정책을 펴고 있다”며 “지금 같은 상황이면 고소득자들이 신용대출을 받아 강남에 똘똘한 한채를 사들이게 된다. 강남 집값만 더 뛰게 되는 것”이라고 비판했다.
실제로 지난달 한국은행의 기준금리 인하를 전후로 가계대출이 급증하고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 지난달 27일 현재 가계대출 잔액은 736조 2772억 원으로 전월 말보다 2조 6184억 원 늘어났다. 1월 4762억 원 감소에서 한 달 만에 증가세로 돌아선 것이다. 증가폭도 지난해 9월(5조 6029억 원) 이후 가장 크다. 하나은행과 iM뱅크 같은 일부 은행에서는 비대면 대출 ‘오픈런’이 발생할 정도로 수요가 쏠리고 있다. 금융권 전체적으로는 지난 달에만 가계대출이 4~5조 원 안팎 늘어난 것으로 예상된다.
이뿐만이 아니다. 7월부터 3단계 스트레스 총부채상환비율(DSR) 제도 시행에 대출을 받으려는 이들은 더 늘고 있다. 지난달 한국은행의 기준금리 인하에 시장금리는 내려가고 있어 금융 당국의 가산금리 인하와 겹치면 대출금리는 추가로 내려갈 가능성이 지배적이다. 금리는 하락하는데 강남권을 중심으로 집값은 꿈틀대고 하반기부터는 대출 받기가 어려워지니 수요가 폭증하는 것이다. 전형적인 감독 실패라는 분석이 나오는 배경이다. 시중은행의 한 관계자는 “지난해부터 아파트 구입을 위해 대기 중인 대출 수요가 많다”며 “한은의 기준금리 인하에 시장금리가 내려가는 상황에서 가산금리까지 떨어지니 고객들 입장에서는 지금이 기회일 수밖에 없는 것”이라고 설명했다. 이 관계자는 “작년과 같은 대출 쏠림 현상이 재연될 수 있다”고 덧붙였다.
섣부른 토지거래허가 해제에 강남권 들썩…서울 아파트 가격은 역대 최고치
심상치 않은 가계대출 시장은 집값과도 연계돼 있다. 부동산R114가 서울 25개 자치구의 아파트 155만가구(임대 제외)의 평균 가격을 조사한 결과 1월 기준 서울 아파트 가격 평균은 13억 8289만 원을 기록했다. 이는 이전 최고치인 2022년 5월(13억 7532만 원)보다 높다.
이는 강남권 및 한강벨트 등 일부 지역의 가격 상승에서 기인한다는 게 업계의 설명이다. 구별로 보면 △용산구 21억 9880만 원(전고점 대비 110.98%) △서초구 29억 9516만 원(〃 109.23%) △강남구 28억 3333만 원(〃 108.86%) △성동구 15억 4667만 원(〃 105.59%) 등이다. 전반적으로 강남권의 집값이 크게 오르는 가운데 성동과 영등포구 등 일부 지역으로 집값 상승이 확산하는 모양새다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “가격이 회복된 지역을 보면 소위 말하는 1급지 위주”라며 “1급지가 전체 평균가 상승을 이끌면서 서울 집값이 모두 회복됐다”고 전했다.
이는 한국부동산원 자료에서도 확인된다. 서울 강남 4구의 2월 넷째주 주간 집값 상승 폭은 0.36%로 지난해 8월 넷째주(0.37%) 이후 반년 만에 최대치를 찍었다. 토지거래허가구역 지정 해제 대상 지역이라는 점에서 토허제 해제가 영향을 준 것이라는 평가가 나온다.
지난달 서울 송파구 가락동 헬리오시티 85㎡ 경매에도 87명이 몰린 것도 같은 맥락이다. 지지옥션에 따르면 통계가 있는 2010년 이후 서울 아파트 입찰자 수로는 가장 많다. 입찰자가 몰리면서 이 아파트는 감정가(18억 3700만 원)보다 3억 2000만 원이나 높은 21억 5777만 원에 낙찰됐다. 지난달 서울 강동구 고덕종 고덕그라시움 60㎡ 경매에도 30명이 몰리면서 감정가보다 2억 원 높은 14억 1300만 원에 낙찰됐다. 토허제 해제 대상 지역 아파트에 수요자가 몰리고 있다는 방증이다.
부동산 시장에서는 올해 아파트 값이 더 오를 것으로 보고 있다. 토지거래허가 제한이 풀린 데 이어 금리인하로 유동성 공급이 늘어날 것이기 때문이다. 가계대출 증가세와 부동산 가격 상승이 서로 맞물리면서 상승 효과를 불러오고 있는 것이다. 부동산 가격 상승기의 최악의 시나리오로 흘러갈 수 있다는 예측도 있다.
실제로 부동산 시장에서는 대통령 탄핵 국면이 정리되는 하반기부터는 경기진작책으로 인한 집값 상승이 본격화할 수 있다는 기대감도 흘러나온다. 부동산 업계의 한 관계자는 “강남을 중심으로 시장이 움직이고 있는 것은 명확하다”며 “금리인하 효과가 본격화할 것이고 정치적 불안정성이 사라지는 하반기에는 어떤 식으로든 부동산 살리기 정책이 나오지 않겠느냐”고 예상했다.
정부 “다주택자 대출제한 검토”…"첫 단추부터 잘못 뀄다" 어설픈 관치가 더 큰 관치 불러와
이런 상황에서 금융 당국은 대출 증가세를 막기 위해 또다른 규제를 준비하고 있다. 강남권을 중심으로 한 부동산 가격 상승을 막기 위해서는 대출총량제와 가산금리를 내리라는 모순적 정책 이외에 또다른 도구를 꺼내야 하기 때문이다.
당국은 5일 부동산 시장 점검회의를 통해 전반적인 부동산 시장과 가계대출 동향을 들여다볼 계획이다. 이 과정에서 다주택자의 신규주택구입목적 주택담보대출 제한이나 부동산 갭투자 방지를 위한 조건부 전세자금 대출 등은 즉시 시행이 가능하다는 입장이다. 시중은행의 한 관계자는 “대출금리를 내리라면서 총량은 제한하라는 앞뒤가 안 맞는 정책을 수행하는 과정에서 강남에 집값이 오르는 것을 막으려면 고신용자나 고소득자라도 상황에 따라 대출을 막을 수밖에 없다”며 “관치가 또다른 관치를 부르는 악순환이 지속될 것"이라고 우려했다.
금융계에서는 처음부터 잘못된 정책을 또다른 규제를 통해 풀려다가 더 큰 부작용을 불러올 수 있다는 지적이 나온다. 이미 시장이 움직이기 시작했기 때문에 치러야 하는 대가가 더 커질 수 있다는 말도 있다. 시중은행의 한 관계자는 “정책대출은 줄이지 않으면서 시중은행의 가계대출 증가폭을 올해 1%대로 묶었기 때문에 상반기 대출 수요가 폭증할 것”이라며 “강남권 집값 상승과 맞물릴 가능성이 크다”고 했다.
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