미래에셋대우, 1조원 佛'마중가 타워' 투자유치 흥행 성공할까

역대 최고 해외부동산 인수 '메가딜'

국내 기관투자자 대상 셀다운 마케팅 돌입

미래에셋 "6~11% 수익률…완판 자신"

운용업계는 일단 신중 모드

"유럽 부동산, 수요비해 공급 많아"

미래에셋대우가 약 1조 1,000억 원에 인수하기로 한 프랑스 마중가 타워(사진)에 대해 기관투자자 대상으로 투자유치(셀다운)에 돌입했다. 증권사들의 유럽 내 ‘빌딩 쇼핑’이 한창인 가운데 초대형 딜인 마중가 타워의 투자유치가 순조롭게 이뤄질지 관심을 끈다.

28일 업계에 따르면 미래에셋대우는 프랑스 라데팡스에 위치한 마중가 타워에 대해 매각자인 프랑스 부동산투자사 URW와 지난달 초 주식매매계약(SPA)을 체결한 후 실사를 거쳐 7월 초 매매 완료(딜 클로징)을 할 예정이다. 매매 금액은 총 850억 유로(약 1조 1,0000억원)으로 국내 자본의 해외 부동산 투자 건 중 역대 최고액이다. 미래에셋대우는 이중 60% 가량을 대출로 조달하고 나머지 40%인 4,500억원의 지분(에퀴티)에 대해 국내 기관투자자들을 대상으로 투자 유치를 할 예정이다. 또 세계적인 자산운용사인 아문디의 자회사인 아문디 이모빌리어도 일부 지분에 대해 공동투자자로 참여한다. 이 운용사는 부동산 투자전문 운용사로 약 40조원 안팎의 프랑스 등지의 부동산투자를 담당하고 있다. 마중가 타워에 대한 아문디측의 투자 지분은 수백억원대로 알려졌다.

대출을 통한 자금조달은 사실상 완료됐다. 미래에셋대우 관계자는 “유럽 유수의 은행 대상 경쟁 입찰을 통해 가장 낮은 금리인 1.2% 선에 대출을 받기로 했다”고 설명했다.

관건은 국내 기관투자자 대상 투자 유치다. 아문디의 투자분을 제외하면 약 4,00억원 안팎의 지분에 대해 국내 투자자를 대상으로 매각이 이뤄질 전망이다. 미래에셋대우는 27일 기관투자자 대상 세미나를 열었으며 최근에는 현장 방문 설명회를 갖는 등 본격적인 투자 유치활동을 벌이고 있다.



미래에셋대우는 흥행 성공을 자신하고 있다. 6~11%대의 투자 수익률을 올릴 수 있는데다 빌딩의 규모와 입지, 그리고 우량 임차인 등을 고려할 때 투자 매력이 충분하다는 게 미래에셋대우의 설명이다. 미래에셋대우 관계자는 “1.2%대의 낮은 대출 조달금리와 환 프리미엄 덕에 우선주 기준 6%, 보통주 기준 11%의 실투자수익률(cash on cash return)을 거둘 수 있다”고 설명했다. 환헤지를 할 경우 유로화 금리가 원화보다 낮아 연 1.4%포인트 안팎의 환프리미엄을 누릴 수 있다. 미래에셋대우는 마중가 타워 투자 원본에 대해서는 100%, 배당에 대해서는 80%선에서 환헤지를 할 예정이다. 레버리지 효과를 고려하지 않은 캡레이트는 4% 중반대다. 장 마크 콜리 아문디 이모빌리어CEO는 “마중가 타워와 같은 프라임급 오피스의 공급이 제한적인데다 파리의 임대료가 워낙 비싸 신업무지구인 라데팡스의 오피스 수요가 꾸준하다”고 설명했다. 매입자문을 담당한 딜로이트 프랑스의 새미 비커 이사는 “5~10년전만 해도 라데팡스 지역에 공실률이 높았으나 이제는 임대인 우위시장으로 바뀌었다”고 설명했다. 임차인은 딜로이트와 악사로 잔여 임대 기간은 약 9년이다. 미래에셋대우는 7년 후 매각을 통해 투자금을 회수할 계획이다.

특히 지난 3월 진행된 매각입찰에서 미래에셋대우는 인수 최고 가격을 제시하지 않았음에도 우선협상 대상자로 선정됐다. 하상관 딜로인트 안진회계법인 상무는 “매도자측에서 가격보다 딜 클로징 능력을 우선시했다”며 “이로 인해 매각가격이 낮아져 투자수익률을 높일 수 있었다”고 설명했다. 실제로 3월 초 우협선정 이후 매도자측이 희망하는 딜 클로징 시점까지 불과 4개월만에 속전속결로 매매 계약이 진행중이다. 1조원이 넘는 메가딜에서는 보기 드문 ‘속도전’이다.

다만, 운용업계에서는 해외 부동산 투자에 대해 다소 보수적인 분위기가 감지된다. 최근 증권사 IB팀들이 특히 유럽 부동산 인수에 적극적으로 나서면서 리스크 관리가 필요하다는 시각이 제기된다. 한 보험사의 대체투자담당자는 “마중가 타워를 포함해 현재 6~7건의 유럽 부동산에 대한 투자자 유치가 동시에 이뤄지고 있다”며 “기관들의 투자 수요에 비해서 시장에 나와 있는 물건이 많다”고 전했다.

2014년에 세워진 마중가 타워는 파리 중심부에서 6㎞ 떨어진 업무지구인 라데팡스에 있는 랜드마크 빌딩으로 프랑스 전체에서는 네 번째로 높은 빌딩이다. 기존 고층 오피스 빌딩과 차별화된 디자인과 친환경 빌딩으로 프랑스 현대 건축의 대표 건축물로 평가 받고 있다. /이혜진·강도원기자 [e-mail]