실타래처럼 꼬인 전세대란 문제를 풀기 위해서는 임대주택사업자 규제 등 현 정부의 각종 규제를 일부 되돌려야 한다는 진단이 나온다. 전세 공급 부족이나 전세 가격 폭등 등 현재 임대차 시장에서 불거지는 문제는 그동안 서울시와 정부의 정책이 차곡차곡 쌓이면서 수요공급이 엉킨 결과이고, 이에 문제 해결을 위해 주요 정책에 대한 방향 재설정을 해야 한다는 것이다.
<쏟아진 규제가 지금의 전세대란으로>
서울경제신문이 의견을 구한 학계와 업계의 부동산 분야 전문가들은 현재의 전세대란의 직접적인 원인은 전세 물량 부족이라는 데 이견이 없었다. 다만 지금과 같은 전세 공급부족 현상을 초래한 원인은 복합적이며 특히 계약갱신청구권 도입이 직접적이라는 의견이 많았다.
임미화 전주대 부동산학과 교수는 “그동안 서울시에서는 재생위주의 정비 전략을 펼치면서 재개발·재건축 물건이 줄어들었고, 이에 대규모 입주 수요가 본격적으로 줄어들기 시작하고 있다”며 “여기에 임대차법 개정으로 기존 세입자가 눌러 앉으면서 나와야 할 전세 물량이 사라졌다. 결국 정부와 시정부의 정책 기조와 이에 따른 연이은 대책들로 시장의 수요공급이 엉킨 것”이라고 분석했다.
안명숙 우리은행 부동산 투지지원센터 부장은 “기본적으로는 공급이 적은 문제다. 입주 물량이 줄고, 정책 영향이 크다”며 “직접적으로는 계약갱신청구권으로 인한 물량 감소효과, 간접적으로는 양도소득세 감면이나 실거주 요건 등에서 집주인들이 직접 거주해야 하는 상황을 많이 만들었다. 이런 요소가 모여 전세 대란을 빚은 것으로 보인다”고 했다. 정부가 1주택 실거주를 강조하는 정책을 펴면서 기존 임대를 줬던 집에 임차인을 내보내고 집주인들이 살기 시작한다는 것이다.
전세 수요가 늘어나는 추세라는 분석도 나온다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “전세대란의 원인은 결국은 임대차 3법이며, 그 다음이 저금리의 영향”이라며 “더불어 전세지원제도가 잘 갖춰진 점도 전세 수요를 풍부하게 하는 요인”이라고 지적했다. 이외에 청약 열풍에 따라 내집 마련 수요자들이 매매시장보다 분양을 우선시 하면서 전세에 머무르는 수요도 요인으로 꼽혔다.
<결국 다주택자 규제 완화가 해법>
김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “전세주택 공급처가 공공이 아닌 민간 시장이다. 실거주 강화는 전세 시장 안정과 상충이 되는 만큼 실거주 중심의 매매 시장 수요관리는 완화할 필요가 있다”고 제언했다. 이어 “전세 가구가 집을 살 수 있게 해서 전세 수요를 줄여줄 필요가 있는데 지금은 대출도 묶어 놨고 자금 출처 조사를 강력하게 하고 있다”며 “원래 전세가구 절반 이상은 매매로 전환되는 수요인데, ‘그냥 월세로 살면 된다’고 하기보다 이들이 (원래대로) 매매수요로 전환할 수 있도록 허용해줘야 한다”고 조언했다.
서진형 교수는 “공급 대책과 임대차보호법을 개정해 이전으로 돌려야 한다”며 “그 다음 임대주택사업자에게 혜택을 줘서 민간에서 양질의 임대주택을 공급할 수 있도록 길을 터줘야 한다”며 사실상 정책 방향의 전면 재검토를 요구했다. 임미화 교수도 “개인 다주택자, 또는 1가구 2주택이나 일시적 2주택자들은 세를 놓아 임대차 시장을 원활하게 하는 임대공급자 역할을 하고 있다”며 “전반적인 다주택자에 대한 규제를 완화해 시장에 임대차 매물을 늘려야 한다”고 강조했다./김흥록·박윤선·권혁준기자 rok@sedaily.com
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