윤석열 대통령 당선인이 ‘주택담보대출비율(LTV) 완화’를 주요 금융 공약으로 밝히면서 실수요자들의 대출에 숨통이 트일지 주목된다. 그동안 20~40%였던 LTV 상한선이 최대 70%까지 올라가면 높았던 가계 대출 문턱이 그만큼 낮아지기 때문이다. 다만 업계 전문가들은 LTV뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR)도 함께 손질해야 한다고 지적한다. 연소득 1억 원 이상의 고소득자가 아닌 이상 LTV 규제 완화만으로는 대출 한도가 크게 늘어나는 효과를 체감할 수 없기 때문이다. 윤 당선인 측은 이와 함께 전 금융권에서 시행 중인 가계 대출 총량 규제의 폐지·완화를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
11일 윤 당선인의 정책 공약집 등에 따르면 금융 공약 가운데는 LTV 규제 개편 내용이 실수요자를 중심으로 관심을 모으고 있다. 생애 최초 주택 구매 가구의 LTV 상한선을 80%로 인상하고, 첫 주택 구입이 아니라도 지역과 관계없이 LTV를 일률적으로 최대 70%까지 높인다는 게 골자다. 다만 다주택자의 경우 보유 주택 수에 따라 LTV에 차등을 둔다. 앞서 정부는 부동산 투기 수요를 억제하겠다면서 규제 지역에 따라 LTV를 차등 적용해왔다. 현재 아파트의 LTV는 투기과열지구의 경우 40%, 조정대상지역은 50%로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억 원 초과 아파트를 매수할 때는 담보대출을 받을 수 없으며, 9억 원을 넘어서는 금액에 대해서는 LTV가 20%에 불과하다.
윤 당선인의 공약대로 LTV가 완화되면 내 집 마련을 위한 실수요자의 대출이 좀 더 수월해진다. 특히 마이너스통장 등 다른 대출 상품을 이용 중인 실수요자도 대출을 받을 수 있는 최대 한도가 지금보다 늘어난다. 마이너스통장(한도 5000만 원, 연 4.25%)을 보유한 연소득 1억 원 직장인이 서울에서 시세 12억 원 아파트를 살 경우 현재(연 3.46%, 30년 분할상환, 원리금 균등 방식)는 4억 2000만 원만 대출받을 수 있지만 LTV가 완화되면 9900만 원 늘어 5억 1900만 원까지 받을 수 있다. 마통이 없다면 대출 확대 폭은 현 4억 2000만 원에서 7억 4500만 원으로 3억 2500만 원가량 불어난다. 마통을 보유하지 않은 연소득 7000만 원 직장인이 동일한 아파트를 매수할 때도 대출 한도는 4억 2000만 원에서 4억 5800만 원으로 늘어난다. 하지만 지금처럼 40%인 DSR 규제가 적용될 경우 고소득자에게만 ‘대출 완화 효과’가 집중될 수 있다는 비판이 나온다. 소득이 낮을수록 DSR 규제에 따른 대출 제한이 크기 때문이다. 마통을 보유하지 않은 연소득 1억 원 직장인은 DSR 40% 한도에 걸려도 LTV가 70%로 완화된다면 주담대 가능 금액은 3억 원 넘게 확대되는 반면 연소득 7000만 원 직장인은 3800만 원 늘어나는 데 그친다. 현재 윤 당선인 측은 DSR 규제도 함께 자율화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
금융권의 대출 총량 규제에 대한 해소 방안도 준비하고 있다. 이날 윤 당선인이 후보 시절 금융정책본부장을 맡았던 윤창현 국민의힘 의원은 가계 대출 총량 규제와 관련해 금융위원회와 금융감독원에 법적 근거 제출을 요구했다. 금융 당국은 현재 가계 부채 증가 속도를 코로나19 이전 수준으로 되돌리기 위해 가계 대출 총량을 규제하고 있다. 올해 시중은행의 가계 대출 증가율 목표치는 지난해(6%대)보다 강화된 4~5% 선이다. 지난해 말 총량 규제로 시중은행들은 대출을 중단하기도 했다. 금융 당국은 근거 법령이 없고 권고 차원의 제도라고 설명했다. 금융위는 “총량 관리는 시스템 리스크 관리 차원에서 금융사의 자발적 협조를 구하는 일종의 ‘도덕적 권유’”라고 답하며 신용 팽창 시기 리스크 관리를 위해 총량 규제 유지를 건의했다. 하지만 윤 당선인 측에서는 자의적인 금융 규제를 정리해야 한다는 목소리가 높다. 윤 당선인도 총량 규제에 대해 “전형적인 문재인표 무데뽀 이념형 정책”이라고 비판한 바 있다.
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